徐汇万科中心
8月28日，游戏企业鹰角网络宣布，公司总部预计将于明年迁址徐汇万科中心三期，已整栋租赁高37层、面积约9万平方米的T1栋。这一合作也将成为上海今年最大的楼宇单体租赁项目。
这不是一次简单的“搬家”。作为《明日方舟》《明日方舟：终末地》等现象级游戏产品的开发者，鹰角对办公空间有着不同于传统行业的需求。而作为服务方的徐汇万科，跳出传统商业地产的运营模式，试验新的运营范式。
这场“双向奔赴”的背后，是上海楼宇经济面对新兴产业时，正在经历的一场深刻的思维变革。
《明日方舟：终末地》
接住年轻的需求
与可以依赖笔记本电脑移动办公的互联网公司不同，游戏企业的生产流程和主要生产工具，决定了它需要有相对固定的办公场地和硬件设备，让各个岗位紧密地沟通协作。
因此，当鹰角列出一张涵盖“电力保障、足够大的单层面积、舒适的卫生设施、公园化办公环境、便捷的交通和生活配套、宠物友好”等办公需求的清单时，惯常写字楼的标准化服务显然难以完全满足。
徐汇万科中心选择了一种有别于传统楼宇业主方的姿态：乙方思维。
上海万科办公业务负责人介绍，经历10余年开发建设，徐汇万科已建成70万平方米建筑空间和7万平方米城市生态绿轴，经历了城市综合体开发的三个不同发展阶段：交通驱动的TOD阶段，以交通枢纽为核心构建“站城一体”商务办公区；生态缝合阶段，利用绿轴串联各期地块形成连续的自然界面，向“花园城市”迭代；公园赋能（POD）阶段，通过包含运动场地、宠物乐园、亲子区等多元空间的“城市绿轴”，实现公园、交通与城市功能的深度融合。
记者了解到，鹰角整租的徐汇万科中心三期T1栋，单层面积达3000平方米，远超传统写字楼1500平方米左右的单层面积。这种“楼宇里的大平层”设计，恰好能满足游戏企业对“大平面、高密度”排布工位、降低沟通成本的诉求。
“乙方思维”还体现在办公楼的细节创新上。鹰角方面介绍，企业员工普遍以“90后”为主，员工工位有着极高的“含金量”和“规模体量”，标配包括升降桌、人体工学椅和多块显示屏，这一配置已经高于普通写字楼的标准。此外，公司还配备健身房、团操室、分性别睡眠舱、理疗室、游戏室及母婴室等功能空间，满足员工对工作、休闲和生活的全场景需求。
鹰角公司内部还有着浓厚的宠物友好氛围，设有专门的“猫屋”。对传统写字楼而言，宠物进楼无疑会增加管理成本。但徐汇万科不仅没有拒绝，反而主动与拥有类似宠物友好文化的B站等企业交流经验，与鹰角的租赁合同中也设置了宠物管理条款。
鹰角总部
鹰角总部
生活配套上，为了迎合年轻人的生活休闲习惯，徐汇万科正计划在商场配套中引入营业至凌晨的小酒馆业态。针对鹰角每月固定的下午茶、生日餐和年轻互联网公司中常见的“奶茶消费文化”，徐汇万科也在送餐动线、商业业态上予以调整配合——譬如，引入萨莉亚等多元地域风味餐饮，丰富员工的用餐选择。
上海万科办公业务负责人表示，传统的写字楼运营，管理者往往都有一套自成体系的标准，更多是租户来配合楼宇的规章制度。但面对鹰角这样充满年轻人的“年轻事业”，楼宇服务要从标准化进阶到定制化，完成从管理资产到服务用户的逻辑转换，这便是“用乙方心态经营自己的楼宇”。
从“当房东”到“建生态”
鹰角入驻徐汇万科并非孤例，育碧这一国际头部游戏企业已先一步落户于此。徐汇万科中心则借势擦亮其游戏产业的标签，并围绕这一标签组局，进一步推动产业要素集聚。
这种运营打法，是楼宇面临去化率压力和同质化竞争下的“突围”之策。徐汇万科方面坦言，过去写字楼盖好后，“放在那里它早晚都会租满”。但如今，“去化率倒逼大家想出路”。为此，徐汇万科提出了一个新的楼宇经济公式：用商业逻辑做写字楼，用酒店逻辑做服务，用住宅逻辑做营销。
其中，“商业逻辑”指不再单纯出租空间，而是在楼宇内部展开业态配比，将合适的产业引入合适的位置。譬如，虹桥万科中心定位现代服务业，成功引入面积1.4万平方米的毕马威（KPMG）亚太最大办公室；徐汇万科则根据徐汇的区位优势和产业规划，锚定游戏产业。
徐汇万科中心
集聚带来的效应是多赢。徐汇万科所在的“徐汇中城”板块，被定位为“中部更新融合区”，是链接徐汇滨江与漕河泾开发区的关键节点。鹰角的入驻，将为该区域的招商形成磁吸效应，吸引游戏产业上下游的研发、制作、宣发和IP孵化类企业集聚。徐汇万科也将依托游戏企业带来的生态优势，搭建行业创新交流平台，促进AI科技、实时渲染、数字IP、虚拟内容等前沿技术和人才交流互通，壮大徐汇乃至上海的数字游戏产业矩阵。
对徐汇万科而言，同类型企业有相似的办公配套需求，有助于楼宇运营商的统一管理与服务优化。对鹰角的员工而言，办公楼下就是7万平方米的“城市绿毯”，环境宜人；商业体量达10万平方米的徐汇万科广场集聚了超200个品牌，其中餐饮占比35%，工作餐可实现“一个月每天不重样”。这种“公园办公”模式，恰好契合了年轻人对生活便利性和环境舒适度的需求。
更深层次来看，好的办公空间能有效助推内容生产与创新，让游戏企业“在现实世界创造虚拟世界的‘理想之地’”。以《明日方舟：终末地》为例，很多海外玩家会主动拆解游戏里的中式地图、武陵城的建筑逻辑、色彩美学，自发在海外社群中科普中式传统建筑和山水文化。而像这样融合现代国风与科幻想象的作品，创作者需要在舒适、能激发灵感的物理空间中，创造游戏庞大的宇宙和世界观。
此外，鹰角今年在梅赛德斯-奔驰文化中心举办的“音律联觉”音乐会、在国家会展中心举办的鹰角嘉年华等活动，通过IP线下展示反哺了区域活力。今年，近8万名观众参与了鹰角在4天内举办的8场音乐会活动，其中近九成观众为跨城参与，带动梅奔周边世博洲际酒店等入住率满房，与世博源超40家品牌商户的演出电子票据联动也显著提升了商圈消费。
徐汇万科方面表示，接下来将联动更多片区商业载体，打造主题展览、限定快闪、线下互动、社群主题聚会等特色场景，将游戏IP流量转化为实体商业的真实客流，打通游戏产业与线下消费的链接通道。
鹰角的“迁徙”，是上海游戏产业蓬勃发展的一个注脚，更是上海楼宇经济从“房东思维”向“产业合伙人”转型的缩影。当新兴产业的年轻人带着他们的升降桌、爱宠和睡眠舱步入写字楼时，谁能提供真正适配的环境，谁就在存量时代赢得了先机。
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